投资reit的基础知识

房地产投资信托基金(REITs)是一种极好的方式，可以为你的整体投资组合增加增长和收入，同时增加多样化。然而，在你开始之前，重要的是要知道reit与大多数其他股息股票不一样，而且重要的是要熟悉自己的基本知识。

考虑到这一点，以下是投资者需要了解以下所有主题的快速指南，以及对每个主题的更详细讨论的链接。

• 什么是房地产投资信托基金?
• 房地产投资信托基金的平均回报率是多少?
• 一家公司如何成为REIT?
• 为什么一家公司想要被归类为REIT?
• 为什么REITs可以是伟大的长期投资
• 两种主要类型的reit -股权和抵押reit
• 可投资的reit类型
• REIT投资者需要知道的两个非常重要的指标
• 公开交易的reit和非交易的reit
• 投资房地产投资信托基金的税收含义
• 你可以买到一些最受欢迎的reit
• 在购买房地产投资信托基金之前，你应该注意的风险

什么是房地产投资信托基金?

房地产投资信托基金(明显reet)或房地产投资信托(Real Estate Investment Trust)，这是一种独特的公司类型，允许投资者汇集资金投资于房地产资产。有些reit只是简单地购买房产并出租给租户，有些则从头开始开发房产，有些甚至根本不拥有房产，而是选择专注于房地产的抵押贷款和金融方面。

虽然这有点过于简单化，但你可以将房地产投资信托视为房地产共同基金。成百上千的投资者购买股票，将资金投入一个资金池，职业经理人决定如何投资。

房地产投资信托基金的目的是让普通投资者能够投资于他们原本无法投资的房地产资产。例如，你能出去买一个高层写字楼或购物中心吗?你能买抵押贷款吗，或者你知道怎么做吗?可能不会。然而，房地产投资信托基金允许你以这些方式投资。你甚至可以用几百美元的启动资金投资数十亿美元的商业地产投资组合。

一家公司如何成为REIT?

重要的是要认识到，一家公司不能简单地购买一些房地产，然后称自己为房地产投资信托。有一些必须满足的具体要求，包括:

• reit必须将至少四分之三的资产投资于房地产或相关资产，并且必须从这些资产中获得四分之三(或更多)的收入。换句话说，超过75%的REIT收入需要来自租金收入、抵押贷款支付、第三方管理费或其他房地产来源。
• 房地产投资信托基金必须像公司一样结构，并且必须至少有100名股东。由于100名股东的要求，许多REIT开始时是房地产合伙企业，后来转为REIT。
• 5个或5个以下的股东所拥有的REIT股份不得超过50%。在实践中，reit通常将单个投资者的所有权限制在10%，以确保遵守这一规则。
• 最值得注意的是，reit被要求支付至少90%的应税收入。这就是为什么reit通常支付高于平均股息收益率的原因。事实上，大多数房地产投资信托基金支付100%或更多的应税收入——正如我们稍后将看到的，房地产投资信托基金的收入通常高于其“净收入”。

为什么一家公司想要被归类为REIT?

正如你所看到的，为了将一家公司归类为REIT，必须满足一些非常严格的要求。那么，为什么还有房地产公司愿意经历这些麻烦呢?

有一个非常大的激励因素鼓励公司追求房地产投资信托基金的地位，这与税收有关。

具体来说，reit在税收方面不被视为普通公司。如果一家公司符合REIT的资格，它就会支付没有公司税，不管赚多少利润。即使房地产投资信托基金的利润高达数十亿美元，美国国税局(IRS)也一毛钱都摸不着。

这就是90%支付要求的由来。由于reit被要求支付其大部分收入，它们被视为转移实体，只在个人层面征税。

对于大多数派发股息的公司来说，利润实际上是被征收了两次税。当一家公司盈利时，它必须缴纳企业所得税，目前的税率为21%。然后，当利润作为股息支付给股东时，他们要在个人层面上缴纳股息税。所以，只交一次税是巨大的房地产投资信托基金的优势。

需要注意的是，REIT股息的税率通常比大多数股票股息的税率略高，税收结构可能相当复杂，我们将在后面看到。然而，这仍然是reit及其投资者的主要税收优惠。

为什么REITs可以是伟大的长期投资

除了税收方面的好处，还有其他几个很好的理由说明为什么reit应该成为每个长期投资者的投资组合，包括:

• 对于初学者来说，房地产投资信托基金可以成为可靠的、不断增长的收入来源。因为大多数拥有房地产的reit都是长期租赁，reit可以很好地建立稳定的收入，一个季度又一个季度。运营良好的reit的季度利润差异明显小于其他大多数公司，包括那些通常被认为“稳定”的公司。
• 房地产投资信托是增加投资组合多样化的聪明方法。从技术上讲，它们是股票，但它们代表的是房地产资产，而房地产通常被认为是一个独立的资产类别，与股票市场不密切协调。
• 如果你想投资房地产，REITs是一个非常简单的开始。直接拥有投资性房产有很好的回报潜力，但是很多与直接房地产投资相关的工作，即使你雇佣了一位物业经理来监督他们的日常运营。你可以购买任何公开交易的房地产投资信托基金的股票，只需简单地点击一个按钮，无需任何持续的维护担忧。

两种主要类型的reit -股权和抵押reit

在我们进一步讨论之前，让我们花点时间讨论一下reit的两种不同分类。正如我们稍后将看到的，有专门从事各种资产类型的房地产投资信托基金，但所有的房地产投资信托基金都可以分为两类。

首先,股本reit是一种以房地产为主要业务的房地产投资信托。例如，购物中心REIT或高级住宅REIT将被视为股权REIT。接下来，你可以假设这个术语房地产投资信托基金指权益性房地产投资信托基金，除非另有指明。

第二,抵押贷款房地产投资信托基金投资抵押贷款、抵押贷款支持证券和其他抵押贷款相关资产。一般来说，这些公司以较低的短期利率借入大量资金，然后用这些资金购买利率较高的15或30年期抵押贷款。借款成本与抵押贷款支付的利息收入之间的差额就是利润率。这些都是非常不同于股票reit的投资——事实上，它们甚至没有被归类为房地产行业。抵押贷款房地产投资信托基金被认为是金融股票，就像银行和保险公司一样。

有一些房地产投资信托基金同时拥有房产和抵押资产，这些资产被称为混合动力房地产投资信托基金。然而，绝大多数的reit投资于其中一种类型的房地产资产。

可投资的reit类型

房地产投资信托基金允许你投资任何类型的商业地产，你可以想象。以下是你可以投资的房地产投资信托的不同专业概况:

• 按揭房地产投资信托基金——如上所述，抵押贷款reit投资于抵押贷款、抵押贷款支持证券以及其他抵押贷款相关资产，如抵押服务权(MSRs)。
• 住宅房地产投资信托基金——住宅房地产投资信托基金通常专注于公寓物业，但也有一些投资于独户出租物业。一些人选择进一步专业化——例如，有住宅REITs专门投资于城市公寓建筑，学生住房社区，等等。
• 办公室的房地产投资信托基金一些写字楼REITs投资于各种各样的写字楼，而另一些则选择专门投资。例如，有一些写字楼reit只投资于城市高层写字楼，而另一些则专注于某个特定市场。
• 工业房地产投资信托基金——一些工业reit也称自己为“物流”reit。他们拥有诸如配送中心、工厂和仓库等财产。例如，亚马逊(Amazon)等电子商务巨头使用的许多大型配送中心都属于工业房地产投资信托基金(reit)所有。
• 医疗保健基金医疗reit可以投资的细分领域有很多。医疗地产可以细分为医院、医疗办公室、老年住房、熟练护理、生命科学、健康中心等类别。有些人只投资其中一种，而有些人则投资多种不同的类型。
• 自存房地产投资信托基金——这个类别不言自明。自储式房地产投资信托投资基金投资于向个人和公司出租存储单元的房地产。
• 零售房地产投资信托基金零售reit有三个主要的子类——购物中心、购物中心和净租赁(也称为独立式)。大多数零售房地产投资信托基金选择这三种类型中的一种，但也有少数有广泛的零售房地产投资组合。
• 基础设施基金——这些公司投资通信塔、光纤网络、管道和其他需要房地产(土地或建筑)来运营的基础设施资产。例如，为了建造一座通信塔，你需要拥有或租赁将要安装它的土地。事实上，世界上最大的房地产投资信托基金是一个基础设施房地产投资信托基金，其通信塔遍布世界各地。
• 天伯伦房地产投资信托基金——天伯伦房地产投资信托拥有林地，并通过出售林地生产的木材及其相关产品赚钱。
• 酒店房地产投资信托基金大多数酒店reit主要拥有酒店，但也有一些酒店相关的收入来源。例如，酒店房地产投资信托基金可能拥有度假酒店，但除了酒店客房产生的收入外，还可能从其资产中的餐厅和零售店获得可观的收入。
• 数据中心房地产投资信托基金——数据中心是为企业提供安全可靠的空间来存放服务器和其他计算设备而设计的设施。
• 多元化的房地产投资信托基金-简单地说，多元化的REIT是任何房地产投资信托，拥有两种或两种以上的类型的房地产的组合。例如，一个多元化的房地产投资信托可能拥有酒店和购物中心。
• 专业房地产投资信托基金显然，商业地产的类型比这里讨论的12种要多，所以其他类型的商业地产都属于这一类别。举几个例子，专业房地产投资信托基金可能会投资教育地产、娱乐地产、农田或监狱。

房地产投资者需要知道的两个非常重要的指标

非常清楚的是，REIT投资者应该使用的指标肯定不止两个，如果你计划分析和评估单个REIT，你可以阅读我们更全面的重要REIT指标列表。

然而，需要知道的两个最重要的指标是运营资金(FFO)和同一指标的公司特定品种。

资金业务，简称FFO，它用一种比“净收入”或“每股收益”等传统指标更合理的方式来表示公司的利润。在不深入讨论折旧是如何运作的情况下，让我们假设当你投资房地产时，你可以每年冲销(扣除)购买价格的一定部分。尽管这减少了应税收入，但也扭曲了REIT的利润——毕竟，折旧实际上并不会让REIT付出任何代价。FFO再加上折旧费用，做一些其他的调整，创造了一个对房地产友好的公司利润的表达。

更进一步说，大多数reit报告一个或多个公司特定的FFO指标。这些可能被称为标准化FFO，核心FFO，或调整FFO。这样做的目的是针对一次性项目或扭曲盈利的市场状况进行调整特定的房地产投资信托基金．这些指标通常非常接近FFO。然而，需要记住的关键是，尽管提供了一个特定REIT的利润的最准确的图景，但它们不一定能在REIT之间进行良好的比较。与FFO不同，它们并不是标准化的指标。

公开交易的reit和非交易的reit

最受欢迎的最大的房地产投资信托基金一般都是公开交易的，但重要的是，REIT不会有成为一家上市公司。谈到如何接受投资，reit实际上有三种分类:

• 公开交易reit可以在纽约证券交易所和纳斯达克等主要证券交易所随时买卖。
• 公共nonlisted所有投资者都可以使用房地产投资信托基金，但不能在主要交易所进行交易。
• 私人房地产投资信托基金没有在主要证券交易所上市，而且通常被限制为认可的投资者,这通常意味着高收入或高净值个人或机构投资者。

每种类型都有一些优点和缺点。需要考虑的一个主要问题是，后两种类型通常不是流动性投资，这意味着它们可能很难出售和变现。私人reit也不需要遵守大多数适用于其他两种类型的SEC规定，因此缺乏透明度。

投资房地产投资信托基金的税收含义

虽然企业税收的缺乏对reit及其投资者来说无疑是一个好处，但值得注意的是，reit的税收结构可能相当复杂。

首先,大多数REIT的股息不符合美国国税局对“合格股息”的定义，这将使他们有资格享受较低的税率。例如，税率为22%的人通常要支付15%的合格股息，但REIT的股息通常不符合这种优惠待遇。

然而，由于REIT是直通业务，不被视为合格股息的REIT股息通常符合20%合格业务收入(QBI)扣除标准。换句话说，如果你从房地产投资信托基金的投资中获得1,000美元的普通股息，其中只有800美元需要纳税。

此外，REIT的股息通常有几个不同的组成部分。你从REIT获得的每个分配的大部分通常被认为是普通收入，但有一部分可能符合合格股息的定义。而且，REIT分配的一部分也可以被视为资本回报，这是完全不征税的，但降低了你在REIT的成本基础，并可能有未来的税收影响。

困惑了吗?好消息是你不需要记住这些。当你从你的经纪公司收到你的年终税表时，股息分类会自动为你分类。

你可以买到一些最受欢迎的reit

有数百个公开交易的REIT可供选择，但为了让你了解哪些具有REIT分类的公司可供投资，这里列出了一些市场上最受欢迎的REIT。

在购买房地产投资信托基金之前需要注意的风险

任何关于投资的讨论都不能不提到风险，当然有一些是REIT投资者应该知道的。我来列举一些最重要的:

• 利率风险简而言之，利率上升对reit不利。具体来说，当美国国债等无风险资产支付的长期利率上升时，REIT的股价往往会面临下行压力。
• 供应过剩的风险——这在所有房地产领域都是一个风险因素，但在未来几年预计将大幅增长的房地产类型，或进入门槛相对较低的房地产类型时，尤其会发挥作用。例如，自储物业通常建造起来既快捷又容易，因此在经济强劲的情况下，它们很容易出现供应过剩的问题。
• 租户的风险——任何REIT的现金流都取决于其租户的可靠程度。如果一个REIT的租户大多是高信用质量的，或者如果有一个多样化的租户基础，这可以在一定程度上缓解，但这仍然是要记住的风险。
• 经济风险——在经济衰退期间，许多房地产投资信托基金的空置率激增，定价能力下降。澄清一下，有一个宽房地产投资信托基金之间周期性(经济敏感性)的多样性。例如，医疗保健是一个相当抗衰退的行业，所以医疗reit往往表现良好。另一方面，酒店对经济衰退非常敏感，所以酒店reit经常得到压碎在困难时期，但在经济繁荣时期也往往表现得特别好。

除此之外，还有许多公司特有的风险因素。例如，大多数reit至少使用某种程度的债务来资助其增长，但过多的债务可能是个大问题。

reit的底线

reit可以很好地增加你的投资组合，因为它们可以产生稳定的收入和增长，这可以转化为一些相当可观的长期总回报。在你开始之前，一定要对这些公司的运作方式和风险有一个很好的了解。